继承过户分几步走？每一步花什么钱？
到底要交哪些税？先看核心答案
咱们直接说重点：房产继承过户，主要是三大块——契税、个人所得税、印花税。不过好消息是，根据国家现行政策，法定继承人（比如配偶、子女、父母）继承房产，是免征契税的！这个政策来自财税〔2021〕29号文，你们家的房子如果是法定继承，那契税这块就不用花钱。
但如果是非法定继承人（比如孙子、外甥、朋友）通过遗嘱继承或者受遗赠，那就得交契税了，税率一般是3%，但各地可能有细微差别。另外，个人所得税也是重点：继承到的房产，未来再卖的时候才可能涉及个税，继承当下是不用交个税的。印花税呢？继承房屋要按产权转移书据，税率万分之五，很小。
我去年刚帮我妈处理了姥姥留下的老房子，跑了好几趟不动产登记中心，发现大家最懵的就是“到底什么时候交钱、交多少”。别急，下面我拆开揉碎给你讲。
第一步：确认继承资格，办理继承公证或确认书
这一步是你所有手续的“开头”。如果家里老人去世了，所有继承人要先去公证处做继承权公证，或者去法院打官司拿到确认书（不建议打官司，费时费钱）。公证费各地不一样，一般是按房产评估价的0.5%~1%收。比如一套200万的房子，公证费大概1万到2万。有些地方（比如北京）有阶梯收费，超过一定额度会打折。
我表姐在成都办过，她们那用了分段累进：20万以下收1.2%，20万到50万收1%，50万到500万收0.8%……最后算下来一套100万的房子公证费7000左右。这个钱是跑不掉的，而且公证之前，你所有的继承人（配偶、子女、父母）必须全部到场签字。如果有人放弃，还要写放弃声明。
第二步：去不动产登记中心申请过户，交登记费
拿到公证书或者法院文书之后，带上资料去当地的不动产登记中心。这里面会产生不动产登记费：住宅类一般是80元/件，非住宅（比如商铺、车库）是550元/件。另外还有印花税：按“产权转移书据”交，税率万分之五，也就是每100万交500块。但是注意，现在很多地方对个人继承免征印花税了（根据《印花税法》第十二条），你得问清楚当地执行情况。我宁波的朋友说她办的时候，工作人员直接说“继承的不用交印花税”。总之，这一步最多出80块钱登记费。
第三步：如果继承的是非普通住房（比如别墅、商业性质），可能涉及土地增值税
这个一般人遇不到，但如果你继承的是非住宅（比如商铺、写字楼），或者太豪华的别墅，有些地方会查土地增值税。不过普通住宅继承基本碰不上。另外，继承后如果你不卖房，那就到此为止了。如果想卖房，等下一个小标题我专门讲。
继承完想卖房，税费怎么算？
很多人以为继承来的房子直接卖掉就行了，结果到缴税时才发现“后悔没早点算清楚”。这里有个大坑：继承来的房产，再出售时，卖家（你）要交个人所得税。因为继承得到的房产属于“受赠所得”，成本是0，所以卖房时差价的20%要交税。注意，不是按全款的20%，是（售价 - 原房屋购买成本 - 装修费用 - 税费）乘以20%。但原购买成本往往找不到了，很多地方就直接按售价的1%~2%核定征收（各地不一样）。
举个例子：你继承了一套老房子，当初你奶奶花20万买的，现在卖了300万。如果你能找到当年的购房发票，个税 =（300-20-合理费用）×20% ≈ 50多万，吓人不？但如果你走核定征收，比如当地政策是1%，你只需要交3万个税。所以一定要问清楚当地税务窗口：能不能按核定征收？很多城市对满五唯一的房子还免征个税（满五年且是家庭唯一住房）。如果继承的这套房是你唯一住房，且已满五年，那卖的时候个税也免了。
再说增值税：如果继承来的房子不满2年（从被继承人购买时间算起），卖房要交5.3%左右的增值税及附加；满2年普通住宅免增值税，北上广深另有规定。另外，买受方（买家）还要交契税，但跟你卖家没关系。
继承和赠与比，哪个更划算？
很多人纠结：是等老人去世后继承，还是现在直接赠与过户？用数据说话：直系亲属之间赠与，契税3%，个税和增值税都免。但注意，受赠的房产未来再卖，同样面临20%个税问题（除非满五唯一）。而继承未来再卖，个税计算方式一样。所以如果短期内不卖房，继承省了3%的契税；如果确定以后要卖，并且能满足满五唯一，那继承比赠与省了3%的钱。
我有个朋友他爸挺聪明：把房子直接写遗嘱，然后去世后走继承，省了赠与的3万块（房子100万）。但前提是老人没有其他继承人撕逼。所以如果你家关系简单，继承就是最省钱的。
常见误区提醒：千万别踩这3个坑
总结一下：多少钱能搞定？
如果你是法定继承人，继承一套100万的普通住宅，总花费大约是：公证费7000~10000元 + 登记费80元 = 7000~10000元左右。如果当地免印花税，就这些。如果非法定继承，还要加3万契税。千万别忘了算未来卖房的隐形成本——如果打算满五唯一再卖，那就赚大了；如果不满五唯一，可能要多交几万甚至十几万个税。
最后给你个建议：办之前先去当地不动产登记中心官网或者打电话问清楚，“继承过户当场需要交哪些钱”、“公证费是按评估价还是按指导价”。每个地方甚至每个区都有微小差异。我踩过的坑就是公证处和登记中心政策不同步，多跑了一趟。希望你能一次搞定！
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