房产过户涉及的税费主要有5大类：契税、增值税及附加、个人所得税、印花税和土地增值税（部分情况）~具体缴纳项目取决于房屋性质（住宅/非住宅）、产权年限、过户方式（买卖/赠与/继承）及交易价格~以下逐项拆解计算方式与减免条件。

契税：买方必缴，税率0.5%-3%

契税是买方在过户时必须缴纳的税种，税率根据房屋面积和购房套数浮动：

• 首套房：面积≤90平方米，税率1%；面积＞90平方米，税率1.5%。
• 二套房：面积≤90平方米，税率1%；面积＞90平方米，税率2%（北上广深为3%）。
• 三套及以上：统一按3%征收（部分城市如长沙为4%）。

举例：一套100平方米、总价200万元的首套房，契税=200万×1.5%=3万元。

增值税及附加：卖方承担，满2年可免

增值税主要针对“非满二”住宅或非住宅类房产（商铺、写字楼等），附加税包括城市维护建设税、教育费附加等。

• 住宅买卖：持有满2年（含）免征增值税；不满2年按总价5.6%征收（含附加税）。
• 非住宅过户：无论年限，按差额（卖出价-买入价）的5.6%征收。

例如：一套不满2年的住宅总价300万元，增值税=300万×5.6%=16.8万元（这笔费用通常由卖方承担，但实际可能转嫁到买方）。

个人所得税：卖方缴1%-20%，满五唯一可免

个人所得税按房屋增值部分或总价计算，符合“满五唯一”条件（过户前持有满5年且为家庭唯一住房）可全额免征。

• 核定征收：按房屋总价的1%-2%（各地不同，如北京1%，广州1.5%）。
• 差额征收：按（卖出价-买入价-合理费用）×20%。

案例：一套买入价100万元、卖出价200万元的住宅，若选择差额征收，个税=（200万-100万）×20%=20万元；若选择核定征收，个税=200万×1%=2万元（通常选择低税率）。

印花税与土地增值税：特殊情形才涉及

这两项税费多数住宅过户可忽略，但非住宅或公司产权过户需重点核算：

• 印花税：住宅买卖免征（起暂免）；非住宅按交易金额的0.05%双方各自缴纳（如商铺总价500万，买方需缴2500元）。
• 土地增值税：仅针对非住宅或公司出售房产，按增值额比例30%-60%累进征收。例如公司出售一套购入价200万、现价500万的写字楼，增值额300万，土地增值税=300万×40%（假设适用税率）-扣除项×5%=约120万元。

继承与赠与：税费规则大不同

若过户方式为继承或直系亲属赠与，税费结构更简单：

• 继承：仅需缴纳公证费（约房屋评估价的1%-2%）和登记费（80元），免征契税、个税、增值税。
• 直系亲属赠与：受赠人需缴纳3%契税（如评估价300万，契税9万），但免征个税和增值税。若未来受赠人出售该房，可能按差额20%缴纳个税。

总结：住宅买卖主要缴契税、增值税（不满2年）和个税（非满五唯一）；非住宅需额外考虑土地增值税。过户前务必核实房屋年限、面积和家庭房产套数。

温馨提示：各地税费政策可能微调（如北上广深契税上浮），建议签约前向当地房产交易中心或税务部门确认，或委托中介计算税费明细，避免预算超支。