2026年二手房过户税费？分3种情况算清。

满五唯一 vs 不满二：税费天差地别

咱普通人买二手房，最怕的就是过户时候突然冒出来一笔大税。其实啊，税务局是按房子“房龄”和“是不是卖家唯一住房”来区别对待的，大概率还是这套逻辑。我拿朋友老李的例子给你讲透。

老李去年卖了一套2018年买的房，面积90平，成交价200万。这房子是他名下唯一住房，而且满五年了——也就是“满五唯一”。你猜他要交多少个人所得税？零！国家规定，满五年且是卖家唯一住房的，个税全免。增值税也一样，满五年普通住宅直接免。老李只用交契税，买家交。买家如果是首套房，90平以下契税1%，就是2万块，完事儿。

但如果房子是“不满二”呢？比如小王买的房，急着卖。那他就惨了，增值税要按5.6%交（部分地区会有地方附加税，算下来差不多5.6%）。200万的房子增值税就得11.2万，再加上个税1%（满二不满五的情况，个税通常按1%核定），又是2万。契税买家另交。你看，一个满五唯一，一个不满二，税费差出十几万。所以买二手房，一定要先问清楚房本时间是不是满五年。

这里要特别注意：“满二”和“满五”的算法，不是按你买房合同日期，而是按房产证登记日期或者契税完税证明日期，哪个早算哪个。有些人以为交了首付就算，那可就亏大了。

北上广深 vs 其他城市：政策区别大

别以为全国政策一样，一线城市有特殊待遇。我还是建议你根据城市先套公式。

先说普通城市（非北上广深）。增值税方面，满二年以上的住宅，不管是不是唯一，增值税全免。个税呢，满五唯一免；满二不满五，按1%或差额20%交（多数城市按1%核定，比较划算）。契税全国统一，首套90平以下1%，90平以上1.5%；二套90平以下1%，90平以上2%；三套及以上3%（部分地区三套直接3%没商量）。

但换成北京、上海、广州、深圳，规矩就硬了。增值税：满二年普通住宅才免，非普通住宅（比如别墅、超大户型）哪怕满两年也要交差额的5.6%。而且一线城市对“普通住宅”有严格标准，比如北京要求容积率1.0以上、面积140平以下、单价或总价不超过某个数。这个标准可能会调整，但大概率还是卡得严。我有个上海同事，前年买了一套130平的“伪普通住宅”——单价超了，被认定为非普通，多交了6万多增值税。所以在一线城市买房，一定要让中介确认房子是不是“普通住宅”。

另外，北上广深还有个“豪宅税”说法，其实就是非普通住宅的增值税和个税叠加。个税方面，一线城市很少按1%核定，多数强制按差额20%算，除非你能提供原始购房发票。比如你200万买的房子，卖了300万，个税就是100万的20%——20万！卖房人一听头皮发麻。所以在一线城市，买房最好找“满五唯一”的房子，或者让卖家配合做低合同价（当然有风险，看你们自己协商）。

买房人 vs 卖房人：各自要掏哪些钱

很多人以为过户税费全是买家掏，其实法律上各交各的，只不过现实中卖家经常把税转嫁给买家。但咱最好把账算清楚，别稀里糊涂当冤大头。

买房人要交的钱：

• 契税：上面说了，按面积和套数，1%~3%不等。这是大头。
• 印花税：住宅目前免征，但商业性质的房子（比如商铺、写字楼）要交0.05%。
• 登记费：住宅80元/件，非住宅550元/件。小钱。
• 测绘费：有些城市收，一般每平米几毛钱，总价几十到几百元。
• 土地出让金：如果你买的是房改房、经济适用房这类“政策房”，过户时可能要补缴土地出让金，一般1%左右。这个很多人不知道，买老破小的时候特别容易踩坑。

卖房人要交的钱：

• 增值税及附加：满二免（普通住宅），不满二全额5.6%，非普通住宅满二按差额5.6%。
• 个人所得税：满五唯一免；满二不满五，要么1%核定，要么20%差额（看地方政策）。
• 土地增值税：住宅暂时免征（个人出售住宅目前不交，但如果是公司名下房产或商业性质要交，这个比较复杂，普通买家很少遇到）。
• 印花税：住宅免征，商业按0.05%。

你可能会问：为什么卖家交的税最后都算在买家头上？没办法，市场习惯就这样。但如果你遇到一个愿意自己承担税费的“良心卖家”，那真的是捡到宝了。我建议你在签合同前，直接跟中介说：“咱们算一个净得价，所有税费我承担，你帮我算清楚一共多少。”这样心里有数。

常见误区与避坑提醒

说几个我亲眼见过的血泪案例。

误区一：以为“满二”就能免全部税。错了，满二只免增值税，个税该交还得交。只有满五唯一才两个全免。很多中介为了促成交易，故意含糊其辞，说“满两年没大税”，结果过户时买家发现还要交1%个税，气不打一处来。

误区二：忽略了“唯一住房”的认定。唯一住房是指卖家在所在城市范围内只有这一套住宅。如果卖家在其他城市有房，在本地这套也算“非唯一”。而且有些城市认定很严，比如北京要求夫妻双方名下都没有其他住房。房产联网越来越完善，想钻空子很难。所以看房时，让卖家提供《房产信息查询结果》，确认是唯一。

误区三：把“评估价”当成交价交税。税务局收税不是按你实际成交价，而是按房产交易评估价（也叫核定价）。这个评估价通常比成交价低一丢丢，但有时候也会高。比如你200万买的房子，评估可能给到210万，那你按210万交税。要是不信，可以自己在当地税务局网站上查一下片区指导价，提前算算。

误区四：以为中介说的“包过户费”啥都包。很多中介报总价时说“税费全包”，但仔细看合同，里面只写了“代缴契税、增值税、个税”，根本没提土地出让金、登记费这些小钱。等你签完再去补几十块登记费，虽说不贵，但心里膈应。

最后给你一个的操作建议：不管在哪个城市，先让中介拉一份“过户税费明细表”，写清楚每一项的名称、金额、由谁承担。然后拿着这个表，找当地税务局电话核实一下（或者上“个人所得税”App里查政策）。别嫌麻烦，一套房几百万，省下的税费够你买辆车的。

你最近在看二手房吗？是哪个城市的？评论区聊聊，我帮你看看有没有隐藏的税费坑。觉得有用的话，点个赞让更多人看到～

（我没亲自试过，是从朋友那听来的）